Оценка стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства

Независимая экспертиза оценки стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства – вид строительных экспертиз. Обычно такие исследования проводятся для того, чтобы выяснить актуальную рыночную цену строительного объекта, возведение которого по разным причинам не было завершено некоторое время назад или подлежит консервации в текущий момент. Интерес к подобным исследованиям постоянно растет. Оценка стоимости дает возможность реализовать данный объект каким-либо путем с целью частичного возврата инвестиций. В области строительства рынок незавершенных объектов в России развит недостаточно хорошо. Поэтому продажа, консервация, деконсервация или получение инвестиций на окончание строительства требуют предварительного анализа цены. Рыночные условия постоянно меняются. Цены на недвижимость, стройматериалы, строительные работы все время колеблются, причем как в сторону увеличения, так и в обратную сторону. Эффективно оценить стоимость имеющегося недостроенного объекта может экспертиза стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства.

Незавершенные строительные объекты – одна из наиболее интересных инвестиционных областей. Дело в том, что недостроенный объект может продаваться по действительно низкой цене. И при вложении незначительных по сравнению с возведением здания с нуля средств можно получить полноценное здание, строение или сооружение. К оценке стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства прибегают при рассмотрении различных предложений по покупке недостроенных зданий и сооружений. Особенно интересны неоконченные стройки в области готового жилья, офисных зданий и, естественно, торговых центров. Если организация планирует вкладывать средства в завершение подобных объектов, то ей необходимо оценить их реальную стоимость.

Оценка стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства может быть проведена независимой экспертной организацией. Необходимо отметить, что этот вид экспертизы требует наличия соответствующей квалификации в области строительства, управления и экономики, определенного экспертного опыта и специфических знаний. Поскольку результаты таких экспертиз имеют решающее значение для получения прибыли или при реконструкции долговой структуры, они должны быть подготовлены самым тщательным образом.

Экспертиза стоимости незавершенных объектов имеет определенную процедуру проведения, включающую в себя исследование всех аспектов спорного объекта. Как правило, она включает в себя следующие этапы:

1. Изучение сопутствующей документации.
2. Анализ экономических характеристик объекта.
3. Исследование самого объекта, включая проведение специфической фотосъемки (видеосъемки).
4. Проведение лабораторных исследований.
5. Составление экспертного заключения.

Сначала эксперт анализирует всю предоставленную документацию по исследуемому объекту: проектные документы, сметы, отчеты по проделанной работе и завершенным этапам строительства. По проведенному анализу бумаг эксперт составляет предварительную оценку объекта.

На втором этапе проводится исследование экономических показателей оцениваемого объекта:

• Оценка выполненного строительства.
• Оценка возможного ущерба, нанесенного во время консервации объекта.
• Оценка рыночной стоимости земельного участка (или размера арендной платы за него).
• Определение экономической привлекательности объекта (выгодность расположения, уровень проходимости в единицу времени, экономический потенциал района, близость метро или остановок общественного транспорта, наличие парковок, благоустроенность окружающей территории, количество вариантов перепрофилирования здания и пр.).
• Наличие уже выкупленных электрических или тепловых мощностей.
• Оценка объема необходимых инвестиций для завершения строительства.
• Предполагаемая стоимость завершенного объекта (этот показатель имеет прогностический характер и служит для формирования представлений об инвестиционной привлекательности исследуемого знания или сооружения).

На следующем этапе проводится непосредственное исследование недостроенного объекта с помощью визуального осмотра и с использованием специального оборудования. Также проводится обязательная фотосъемка объекта в целом, а также отдельных его частей, имеющих непосредственное влияние на стоимость. Фотографируются детали, выгодно отличающие незавершенный объект – особенности архитектуры, завершенные фрагменты, встроенные инженерные системы и так далее. Кроме того, съемке подлежат дефекты, допущенные при строительстве, а также факты разрушения, произошедшего после начала консервации объекта. При необходимости проводится видеосъемка объекта. Фотографии и видеоматериалы впоследствии прилагаются к экспертному заключению. На этом этапе также оценивается качество проведенных работ, прочность железобетонных оснований и иных конструкций, проектная целесообразность архитектуры и качество отделки (если таковая имеется).

Иногда в дополнение к проведенному исследованию самого объекта необходимо назначить ряд лабораторных исследований. Анализу подлежат следующие показатели:

• Экологичность использованных строительных (отделочных) материалов.
• Прочность бетона и других материалов, использованных при возведении.
• Пробы заборов воздуха для оценки экологической обстановки района.
• Технические характеристики блоков строения.
• Показатели износа строительных материалов.
• Другие физические и химические характеристики строительных материалов.

Заключительным мероприятием оценки стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства является составление экспертного заключения, которое включает в себя копии всех представленных документов, выводы эксперта (или комиссии экспертов), фотоматериалы, рекомендации эксперта по повышению экономической ценности объекта.

Наши заключения отвечают требованиям объективности, всесторонности и полноты исследований, все экспертизы выполняются с использованием современных достижений науки и техники.

Если вы не уверены в правильности выводов заключения сторонней организации, наши эксперты помогут найти ошибки процессуального или методического характера, и дать соответствующее заключение (рецензию).

Вопросы эксперту

• Какова актуальная рыночная стоимость незавершенного объекта строительства?
• Насколько привлекателен с экономической точки зрения район, в котором находится законсервированный объект?
• Какой объем инвестиций может понадобиться для завершения строительства?
• Какова прогнозируемая цена объекта, если он будет завершен?
• Какие разрушения и дефекты были обнаружены в исследуемом объекте?
• Как это отразится на его стоимости?
• Каковы экономические характеристики объекта?
• Возможно ли повышение инвестиционной привлекательности объекта в случае изменения профиля (назначения) здания или строения?
• На каком этапе строительства был законсервирован исследуемый объект?
• Какова целесообразность возобновления строительства?